Ипотека в обозримом будущем дешеветь уже не будет

Недвижимость во Франции

На фоне возросших макроэкономических рисков Центробанк вряд ли будет продолжать политику снижения ключевой ставки. Не исключено даже ее повышение. А значит, дальнейшего удешевления ипотеки ожидать не стоит. Более того, возможно, ипотека вновь начнет дорожать, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Последние годы ипотека постоянно бьет рекорды. Последний был поставлен в марте: по предварительной оценке «ДОМ.РФ» и Frank RG, за первый месяц весны российские банки выдали более 120 000 кредитов на 240-250 млрд руб., что на 65-70% выше уровня марта 2017 г. В Москве число ипотечных договоров, зарегистрированных Росреестром, увеличилось на 67% в годовом выражении и на 33% в месячном – до 6 662 штук.

Драйвером роста ипотеки остается снижение ставок. В марте ипотека на покупку новостроек подешевела до 9,58% годовых, вторичного жилья – до 9,83%. Годом ранее ставки были более чем на 2% выше — 11,61% и 12,11% соответственно.

В свою очередь, дешевеет ипотека благодаря быстрому снижению ключевой ставки Банка России, которая за последний год опустилась с 9,75% до 7,25%, и надеждам коммерческих банков, что так будет продолжаться и дальше. Однако последние события – очередные американские санкции и существенное ослабление рубля – ставят под сомнение возможность дальнейшего смягчения монетарной политики ЦБ. Во-первых, снижение курса отечественной валюты неизбежно приведет к подорожанию импортных товаров, а следовательно, и к росту инфляции, уровень которой Центробанк регулирует с помощью ключевой ставки. Во-вторых, государству, похоже, придется привлекать заемные средства, чтобы оказать помощь попавшим под санкции компаниям. А быстро и успешно занять деньги на рынке можно только под хорошие проценты, уровень которых, опять же, зависит от ключевой ставки.

Читайте также  Ипотека под 3% – попытка оживления внутреннего рынка, – экперт

Собственно, мегарегулятор уже снял мораторий на повышение ключевой ставки. Об этом 16 апреля сообщил глава департамента денежно-кредитной политики ЦБ Игорь Дмитриев. Очередное заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке состоится 27 апреля. И она в зависимости от прогноза инфляции может пойти как вверх, так и вниз, приводят «Ведомости» слова Дмитриева.

Конечно, это не значит, что ключевая ставка обязательно будет повышена уже в конце апреля. Однако ее снижение становится крайне маловероятным.

Таким образом, ставки по ипотеке, по всей видимости, к настоящему времени достигли локального дна – потенциал для их снижения исчерпан. Не исключено и удорожание ипотеки в среднесрочной перспективе, если ЦБ будет вынужден перейти к последовательному ужесточению денежно-кредитной политики.

В ближайшем будущем это не окажет негативного влияния на рынок недвижимости. Наоборот, опасения роста ипотечных ставок, скорее всего, заставят потенциальных заемщиков поторопиться с оформлением кредитов, так что в ближайшие месяцы число ипотечных сделок будет расти за счет реализации отложенного спроса.

Однако в среднесрочной перспективе прекращение снижения ставок приведет, как минимум, к существенному сокращению темпов роста спроса на недвижимость – даже если ставки по ипотечным кредитам останутся примерно на нынешнем уровне. Дело в том, что именно постоянно дешевеющая ипотека стала главным фактором, поддерживающим покупательскую активность на рынке и притормозившим падение цен. Во всяком случае в Москве – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2017 году: вместо цены метра падали ставки по ипотеке», «Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок», «Новостройки в Москве и Подмосковье в феврале-марте 2018 года: рост предложения «размывает» спрос».

А если ЦБ всерьез начнет закручивать гайки – что вполне реально в случае дальнейшего обострения конфронтации с Западом и/или падения цен на нефть – и ипотека подорожает хотя бы до уровня прошлого года, платёжеспособный спрос на жилье просядет, и очень существенно. Компенсировать отсутствие дешевых кредитов можно только с помощью снижения стоимости самой недвижимости. Поэтому падение цен возобновится вновь. И с удвоенной силой.

Читайте также  Дешевая ипотека: осторожно мошенники!

Насколько именно надо будет опустить цены, чтобы сохранить спрос на нынешнем уровне, можно примерно рассчитать с помощью ипотечного калькулятора. Главное для ипотечного заемщика – размер ежемесячного платежа банку. От этого параметра зависит, сможет ли человек обслуживать кредит. При нынешней ставке 9,6% покупатель квартиры в новостройке стоимостью 8 млн руб. должен будет каждый месяц отдавать банку 67 217 руб. (при сроке кредита 15 лет). А если ставка вырастет до 11,6% — уже 75 171 руб. Таким образом, чтобы нивелировать рост ипотечной ставки, стоимость квартиры придется снизить хотя бы процентов на 10%, с 8 млн до 7,2 млн руб., — тогда размер ежемесячного платежа составит 67 654 руб.

Также по теме:

  • Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 — 2024 гг. от IRN.RU