Памятка и «анкета предварительной оценки»

Недвижимость во Франции

Для удобства собрал всё в кучку, ибо на мой взгляд, так удобнее, плюс анкета. Полезная штуковина, так то…

Причины повышения лояльности:

Причина 1. Развод.

Причина 2. Старая недвижимость — необходимость в капитальном ремонте.

Причина 3. Нехватка денежных средств.

Причина 4. Переезд на новое место жительства по причине, например, перехода на другую работу.

Причина 5. Неумение справиться с проблемами, связанными с владением недвижимым имуществом.

Причина 6. Просрочка по выплатам.

Причина 7. Неудобное местоположение.

Причина 8. Налоги.

Причина 9. Ситуации с разделом имущества (смерть кого-либо из владельцев).

Причина 10. Выход на пенсию.

Причина 11. Конкуренция со стороны недвижимости по соседству.

Причина 12. Недвижимость принадлежит владельцам, проживающим вдали.

Причина 13. Невротические страхи.

Причина 14. Долги.

Причина 15. Незнание тонкостей инвестирования в недвижимость и обстановки на рынке.

Причина 16. Нехватка времени.

Причина 17. Нужда в капитале для инвестирования.

Причина 18. Конфликт с партнером (партнерами).

Причина 19. Желание повысить свой статус (дом из современных строительных материалов выгодно   отличается от дома старой постройки).

Причина 20. Болезнь.

Этапы сделки

Этап 1. Поиск «сырого варианта»

Этап 2. Заполнение рейтинговой анкеты

Этап 3. Составление оферты

Этап 4. Приобретение недвижимости

Источники поступления информации

Источник 1. Газеты

Источник 2. Риэлторы

Источник 3. Собственный круг знакомых.

Источник 4. Рекогносцировка на местности

Источник 5. Банки и кредитно-финансовые организации

Источник 6. Собственные объявления

Источник 7. Судебные и налоговые инстанции

Источник 8. Клубы инвесторов, ассоциации домовладельцев, группы по интересам

Источник 9. Лица других профессий

Аспекты оценки при предварительном анализе

Аспект 1. Насколько мотивирован, или уступчив, продавец.

Аспект 2. Местоположение.

Аспект 3. Финансирование — включая оплату наличными и оплату в длительную рассрочку.

Аспект 4. Физическое состояние недвижимости.

Аспект 5. Цена.

Анкета предварительной оценки варианта

«Низкая» «Средняя» «Превосходная»
1. Насколько мотивирован и уступчив продавец. 1 балл.Не идет на уступки в отношении цены или условий «Или берите, или поищите в другом месте» Не нуждается в срочной продаже. Не проявляет озабоченности вовсе. Уверен в себе. 2 баллаМожет пойти на незначительные уступки в отношении цены. Нуждается в наличных для покупки нового дома. Нуждается в наличных для оплаты счетов и т.п. Может согласиться на рассрочку платежей, но в целом с подозрением относится к необычным сделкам 3 баллаНуждается в наличных на срочные дела, например, на оплату долгов и т.п. Или не нуждается в наличных вовсе, озабочен проблемами, налоги, неумение распорядиться недвижимостью, перевод в другое место, развод. Пенсионер, желающий сменить жилье, но не нуждающийся остро в наличных. Уступчив в отношении цены и условий.
2.  Местоположение 0 балловВладельцу нечем гордиться. Мусор на улице перед домом. Высокая преступность в районе Торговые точки поблизости отсутствуют Деградирующий район. Заброшенные или заколоченные дома. Вблизи крупных транспортных магистралей, промышленных зон. Вдали от цивилизованной жизни, отсутствие наложенного сообщения. 2 баллаЧистый район со старыми постройками. Вблизи торговых центров, церквей, учебных заведений и т.п. Для жильцов со средним достатком, из рабочего класса. Быстроразвивающийся район с модернизированными домами. Более-менее привлекательные районы в старой части. 3 баллаЛегкий доступ к торговым центрам и районам деловой активности. Пригородные районы для среднего класса. На тихих улицах. Идеальный вариант — в тупиках улиц. Недвижимость по соседству одной ценовой категории. Много зелени и красивый ландшафт. Альтернатива – район домов ультрасовременной постройки. Если центр города, то районы для высшего класса.
3. Финансирование 1 балл(Рассматривайте только в случае превосходной цены.)Более 15 процентов наличной оплаты. Продавцу нужны наличные и в размере, максимально близком к величине выкупленной собственности. Или недвижимость обещает не приносить доходов ближайшие два года. Или обещают быть отсроченные крупные выплаты менее чем через три года от даты сделки. 2 баллаТребуется финансирование через кредитно-финансовое учреждение с наличной оплатой в размере до 15%. Подразумевается проверка кредитоспособности. Надежный залог под часть авансового платежа (высокий процент, высокие месячные выплаты) Продавец согласен на выплату в рассрочку небольших сумм. Крупные выплаты — менее чем через 5 лет 3 баллаНаличный аванс менее 5%. Продавец согласен на выплату в рассрочку почти всей суммы на более выгодных, чем предлагает банк, условиях. Отсрочка крупных выплат, но не менее чем на 7 лет. Положительное сальдо в течение первого года после сделки. Сделка по контракту, без проверки кредитоспособности.
4. Цена 1 баллРассматривайте только в случае превосходных условий финансирования.На 10% и выше процентов разумной рыночной цены. 2 баллаВ пределах ±5% от рыночной цены. 3 баллаНа 10% и более, ниже рыночной цены.
5. Физическое состояние 1 баллРассматривайте только в случае превосходной цены.Требует крупного косметического ремонта и внесения структурных изменений. По меньшей мере, 10% стоимости сделки будет немедленно потрачено на превращение недвижимости в пригодную для сдачи. Произведенный ремонт не повлияет значительно на арендную плату, поскольку изначально недвижимость рассчитана на малообеспеченных жильцов. Ремонт не обеспечит удорожания недвижимости на более чем 10% от стоимости сделки. Обычно речь идет о недвижимости с плохим местоположением. В случае хорошего местоположения, ремонт, ввиду высокой цены, также не приводит к удорожанию недвижимости, а лишь делает ее пригодной для сдачи. Обычно рассматривается как требующая довольно крупной наличной оплаты (хотя бы на ремонт) и без особых перспектив на удорожание. 2 баллаРечь идет, в первую очередь, о модернизированной недвижимости. Косметический ремонт может потребоваться, но не немедленно. Стоимость ремонта не превысит 5% суммы сделки. Улучшения косметического свойства немедленно приводят к удорожанию недвижимости и делают ее более привлекательной для потенциальных жильцов и будущих покупателей. Структурных доработок почти не требуется (если вовсе нужны), лишь малярные работы, обустройство приусадебной земли и проч. недорогой ремонт. Данный тип недвижимости не следует покупать, если покупатель не имеет времени или возможностей для организации ремонтных работ. Такая недвижимость может наиболее подходить для извлечения краткосрочной прибыли. Худший дом в хорошем районе 3 баллаНовая недвижимость или старая, но недавно модернизированная. Без видимых проблем, чистота, порядок внутри и снаружи. Ухоженный приусадебный участок. Заменена электропроводка и канализация. Может быть домом, в котором был произведен капитальный ремонт и от которого владелец желает избавиться по устраивающей вас цене. Ремонт не требуется, недвижимость готова для вселения жильцов. Хорошая недвижимость, не обещающая проблем в будущем.
Читайте также  Жителям сносимых пятиэтажек в Москве могут предложить льготную ипотеку и рассрочку

11 баллов – нормально

12 и выше отлично.

Общие рекомендации:

  • Проанализируйте все на бумаге, прежде чем отправляться осматривать недвижимость. Никогда не отправляйтесь для осмотра объекта возможной покупки без проведения необходимого рейтинга, подтверждающего, что недвижимость обладает потенциалом для предмета выгодной сделки. У вас нет возможности тратить время на «незаинтересованных» продавцов и консервативных агентов по продаже недвижимости.
  • Не следует «влюбляться» в приобретаемую недвижимость. Помните о том, что вы собираетесь продать данную недвижимость рано или поздно. Смотрите на дело сугубо практически.
  • Не бойтесь задавать продавцам вопросы относительно их недвижимости. Даже если вопросы могут показаться неделикатными. Например, спросите у продавца: «Извините, конечно, за нескромный вопрос, но как вы планируете поступить с вырученными от сделки средствами?» Иными словами, что он собирается сделать с полученным за проданный дом деньгами? Вам, творчески мыслящему инвестору, нацеленному на решение проблем других людей с выгодой для себя, было бы полезно получить ответ на этот вопрос.
  • Помните о том, что сторона, первая назвавшая конкретную сумму, проигрывает. Задавая продавцу вопросу по телефону, старайтесь не называть конкретных сумм. Всегда ожидайте, пока продавец сам не сообщит вам ожидаемую им сумму. Это одно в состоянии сэкономить вам тысячи долларов.

……………………………………………………….

Образ ведения переговоров: доброжелательный, справедливый, гибкий.  В выигрыше должны остаться ВСЕ.

Способы финансирования

Способ 1. «Совершенно безбумажный способ»

Способ 2. Аренда/опцион

Способ 3. «Что угодно, только не наличные»

Способ 4. «Разделяй и властвуй»

Способ 5. Средства других людей

Участники сделки

Участник сделки 1. Вы и ваши активы.

Участник сделки 2. Владелец недвижимости, его нужды и цели.

Участник сделки 3. Недвижимость сама по себе.

Участник сделки 4. Будущий покупатель.

Читайте также  Рассрочка от застройщиков скоро исчезнет?

Участник сделки 5. Текущие и будущие арендаторы.

Участник сделки 6. Агент по продаже недвижимости.

Участник сделки 7. Текущие держатели закладной.

Участник сделки 8. Будущие заимодавцы под закладную.

Участник сделки 9. Текущие и будущие партнеры.

Участник сделки 10. Текущие и будущие инвесторы.